从炒房团到海外工业园主
温州炒楼团曾横行中国楼市，成为中国房地产火爆不可或缺的背后推手。在国内股市和楼市双双不景气，国家宏观调控的力度和深度不断加强的背景下，温州的民间资本开始“游弋”于海外市场。越南的“龙江工业园区”是商务部19家中标的境外经贸合作区之一，这个工业园的老板就是温州商人翁明照。
翁明照是浙江协力皮革股份有限公司董事长，他不仅要在自己的“龙江工业园区”新建皮革厂，还准备邀请国内200余家劳动密集型企业入园建厂。“龙江工业园区”位于越南西南部，距胡志明市40公里，预算总投资1.05亿美元，是继俄罗斯乌苏里斯克经济贸易合作区、美国通领科技工业园之后的第三个温商境外工业园。该工业园投资方为刚成立的前江投资管理有限责任公司，其中发起企业浙江协力皮革股份公司、四川乾盛矿业有限公司分别占股40.5％。在记者的采访过程中，前江投资管理有限责任公司办公室主任张黎明表示，“龙江工业园区”计划2012年完成项目建设，6年收回投资成本，“但真正运作起来估计不需要这么长时间。”目前“龙江工业园区”已有30多家在谈意向企业，另有17家企业签订了租赁协议。
从张黎明充满自信的回答中，我们看到的不仅仅是龙江工业园区良好的发展前景，更增加了中国资本掘金海外工业地产的信心。
危机中寻找商机
资本的特性就是追求最大化的利润，随着商业环境的变化，资本也会相应发生转移，发生在珠三角地区的企业外迁其实就是资本在寻求更适合的商业环境。企业外迁，有人惊呼“大难临头”，但也有人从中觅得无限商机。
据《第一财经日报》报道，广州海关最新统计，今年1~2月广东出口鞋4.9亿双，比去年同期(下同)下降27.5%，价值15.9亿美元，下降0.6%。其中，广东私营企业出口鞋1.9亿双，下降41.1%；外商投资企业出口鞋1.9亿双，下降8.9%。二者出口合计占同期广东鞋出口总量的77.6%。最新数据显示，今年前两个月广东鞋产品出口量骤跌近三成。广东鞋产品出口量的下降，并不是国际市场市场在萎缩，而是一部分产能从广东（主要是珠三角地区）转移到经营成本更加低廉的越南、印度、印尼等东南亚国家，这是资本逐利的本性所决定的。随着国内土地成本和人力成本的不断升高，厂房面积大，劳动密集型的企业向这些地区转移将成为一种必然的趋势。（图一、图二）
伴随着这些企业的进驻以及当地工业的发展，工业地产将进入一个发展的高峰期，可以这样说，在越南、印度、印尼等东南亚国家，工业地产这一块蛋糕已经形成，并且会越来越大。对国内的工业地产商而言，海外即将来临的工业地产盛宴有哪些商机？
首先，很多地方的这种加工工业的发展模式都有中国的痕迹，一定程度上借鉴了中国的发展经验，而且在这些企业中，很大一部分就是中国本土外迁的企业。
中国工业地产商开发这样的工业园在经验方面具有很大的优势，因为现在越南、柬埔寨等市场就如同20年前中国的市场，中国的开发商在这20年的发展过程中积累了丰富的经验，可以把好的、成功的经验移植过来，避免一些失败的教训，可谓轻车熟路。
其次，地价升值空间大，现在越南等地由于处于工业发展的初级阶段，工业还很落后，在这一阶段地价低廉是其中一个显著的特点，随着当地工业的发展，地价也会水涨船高，先入企业将享受土地升值之利。这在改革开放初期的中国也曾发生这种现象，当时很多台资企业进入大陆投资建厂，他们大规模买入土地，等后来者需要土地的时候再卖出，坐收“渔翁之利”。据了解，越南工业用地极为便宜，一般1平方米土地50年租金仅为1美元，如在国内这租金至少要10美元以上。
另外，政策相对比较宽松，进入门槛低。一个地方对企业的要求，与当地经济发展水平是密切相关的。一般而言，一个地方经济发展水平越高，对企业的要求也越严格，进入的门槛也越高。例如在越南，关税方面可享受越南外资减免税政策，原材料、物资、零部件进口免税5年，15年内所得税率为10％。
机遇通常与挑战并存，越南等地虽然具有地价低、人力成本低等优势，但在产业链配套、能源供应、劳动力素质等方面都不尽人意。在机遇与挑战面前，面临的就是选择，而在做出选择之前，必须做周详的调研和分析。
把握商机，仍要谨慎
商机与风险往往结伴同行，没有商机，也就没有考虑风险的必要了，没有风险的存在，机遇也就没有了，最起码是要大打折扣的。而成功的价值就体现在把握了机遇，规避了风险。
越南、印度、印尼等东南亚国家工业地产开发是有前途的，但工业地产开发的投资是巨大的，而且工业地产的开发能否成功，很大程度取决于招商和后续的服务。因此有专家建议，企业在投资项目的时候一定要谨慎，规避一些不必要的损失。
笔者通过调查发现，上个世纪初台资企业进入大陆的时候，很多企业是“抱团”进来的，例如一家大型灯饰企业过来，灯具企业、灯头企业、灯罩企业等配套厂家也跟着一起过来，这是一种规避风险的做法。浙江协力皮革股份有限公司在越南开发“龙江工业园区”，其本身就是一个生产企业，部分的厂房将被自身以及配套企业内部消化，一定程度上减小风险。但这只是其中很小的一部分，正如翁明照所言，还准备邀请国内200余家劳动密集型企业入园建厂，招商以及怎么为园内企业提供高质量的配套服务，这才是关键所在。